FXTM富拓：房子还能不能买？学点库兹涅茨周期，用金融指引生活

——本文作者:黄俊

（FXTM富拓特约分析师）

“现学现用”系列在进入农历虎年后，准备的第一盘大餐是:周期。现学现用栏目在每周五推出。

前几期内容从康德拉季耶夫周期（简称:康波），谈到了乌克兰危机，再谈到黄金。本期内容我们谈国人最为关注的房地产周期。中国人喜欢房子，主要资产也在房地产上，对房产的上下起伏波动最为关注。

要搞懂房地产就要学习另一个周期，库兹涅茨周期。美国经济学家库兹涅兹认为经济中存在长度为15—25年不等的长期波动，尤其是建筑业表现得特别明显，所以库兹涅茨周期也称为建筑业周期，房产周期。

香港房地产85年开始复苏到1997年顶点用了12年，到2003年再次复苏，周期为18年。美国房地产业从1989年开始衰退，到2006年再次衰退，周期为17年。呈现出了库兹涅茨周期的特征。

/如果说推动康波发展的源动力是新技术的应用，推动库兹涅茨周期的主要动力是人口。

15-25年正好是一代人的间隔。经济，说到底就是“吃喝拉撒睡”，就在具体的生活中。人生到了20多的年纪，总是需要考虑买房结婚等，需求就会造成房地产市场的波动。所以，国内有著名经济学家喊出“房价长期看人口”，这是非常合适的。

稍微回顾一下中国的历史，就能搞明白库兹涅茨周期。新中国成立后的第一波婴儿潮出现在1962-1972年，也就是三年饥荒结束之后。

经过约20年的时间，第一波婴儿潮的孩子在1980年后渐渐长大成人，有结婚，生子（导致第二波婴儿潮），买房的需求。当时由于国内房地产制度，在城市里主要是福利分房，现在在北京、上海等大中城市都还能看到那个时期的的“老公房”，农村则主要是自建房。

到了2000后，第二波婴儿潮长大成人，也就是80后出社会了。这群人也有结婚，生子（导致第三波婴儿潮），买房的需求。很巧的，在2000年前夕的1997年，国家停止福利分房的制度，开启了商品房制度，这也为后来房价的大幅上涨创造了制度性条件。

在2000--2010年，是第二波婴儿潮长大后房地产消费高峰期，结合商品房制度的建立，当时的房地产市场出现了量价齐升的状况。

在2008年后恰逢次贷危机，中国推出4万亿政策，大力发展房地产，导致2010年后房价继续上涨。但此时主要推动因素已经不是人口，而是金融。所以才有现在大家经常提到的房地产金融化，房地产杠杆过高等具有高度金融属性的问题。

注:如果对前面三期内容讲的康波有印象，应该还记得在康波的繁荣期，对应的是实体经济成长，物价波动较为平稳；在康波的衰退期，政府往往会推出金融政策去抑制衰退，导致产品的金融化，大多数商品市场，股票市场的大牛市，都出现在衰退期。这正分别对应了2000-2010，2010-2020中国房地产市场的特征。

2000年开始开始出生的第三波婴儿潮，他们的需求大约在2025年前后才会起来。现在的年轻人更讲究享受生活，晚婚晚育，所以在2000年的基础上向后推25年。

在2020-2025这几年房地产大概率会比较艰难，最核心的因素是大量适龄人口的需求还没来，叠加疫情等因素，负面因素叠加到一块儿了。一直到2025年之后，才可能有再次起飞的希望。

这里涉及到周期叠加的概念。一轮康波周期的时间大约是60年，一轮库兹涅兹周期的时间大约是20年，这两个周期会叠加在一起，可以结合在一起思考。

过去20年，处于康波周期的繁荣期和衰退期，当时挣钱更为容易，消费者可以财大气粗，敢于贷款。有钱要买房子，没钱加大杠杆也要买房。更容易造成房价的大幅上涨。

而在2025年后，那个时候大概率还是康波的萧条期 ，挣钱没这么容易。叠加房地产的库兹涅兹复苏期。结果是什么呢？用老百姓听得懂的话说是，工作挣不了这么多钱，但生活又需要买个房子。该买还是得买，但消费会比较克制一些。不会再选择高杠杆了，可以买小一点就不用买太大的了。

可见，学一点周期的知识，对于投资，买房等如庖丁解牛一般。继上期我们提出，在康波周期的萧条期，黄金可能是表现较好的品种后，本期关于房地产的内容希望也能对朋友们有所启发。请继续关注每周五推出的《现学现用》。