英国最新经济数据：RICS 调查显示英国住房市场疲软

  随着英格兰银行将其关键利率提高50个基点并计划压缩其资产负债表，英国房地产市场（RICS调查涵盖英格兰和威尔士）一直在对央行的紧缩政策做出反应；对未来三个月价格的预期已经失去了很多动力。该图表着眼于过去三个月的房价，并将其与未来三个月的价格预期进行比较。虽然目前的价格已经开始小幅走软，但预计未来三个月的价格会受到更大的影响。

  如果我们从历史上对过去三个月的表现进行排名，它在过去23年的价格中排名前7个百分点。如果我们在同一时间线上对当前的房价预期进行排名，它们的排名为44%，低于其中位数（中位数为50%）。当然，这发生在通货膨胀高涨并推高经济价格的环境中。

  房价会受到通货膨胀的影响，但当抵押贷款利率受到影响时，它们会更直接地受到利率的影响。当抵押贷款利率上升时，住房支付的每一个给定价格都会上升。而在一个可能因房价在略微通胀的环境中上涨而变得有点过分成熟的市场中，可能会出现严重的脆弱性。房屋可能会变得定价过高或“完全定价”，因此官方利率的上涨可能会对市场产生巨大影响。不断上涨的抵押贷款利率将占用已经完全定价的房地产市场，并为新买家带来融资负担，压低价格和销售。对于以可变利率支付抵押贷款的现有房主（嗯，部分“业主”），付款也会增加。

  英格兰银行加息50个基点是自1997年以来最大的一次加息。而且它发生在通货膨胀率很高的环境中，并且英格兰银行认为通货膨胀在能够控制它之前将进一步升级因为过去的能源价格上涨。目前，英格兰银行预计其消费者价格通胀率将达到略高于13%的峰值。此前预计峰值将出现在11%。这是央行在8月份采取加息50个基点的主要原因。

  销售预期也受到了沉重打击。早在4月的RICS调查中，销售预期净值为+9，但在6月，该数字为-9，排队人数为9%，这意味着在历史上只有9%的时间处于疲软状态。过去23年。

  新的销售也在减弱。但“新销售”系列是一个特殊的系列，在2021年5月非常强劲，但到7月已滑入相对较深的负面读数，然后在2022年2月和3月出现了一些复苏，出现正面读数。然而，从那时起，它的读数在4月滑落至-4，在5月滑落至-5，在6月滑落至-13。-13读数在其1999年的数据队列中占23%。这意味着在历史上大约四分之一的时间里，销售额低于此值。而这只是对当前销售额的影响；正如我们上面提到的，销售预期仍在降低。我们将在未来几个月看到疲软的读数。

  经济处于压力之下，并且有一些衰退的预期。GfK对英国的消费者信心评级从5月份的-40下滑至6月份的-41。四月份的读数为-38。12个月的平均值为-22。显然，这个系列在最近几个月一直在大幅下滑。6月，它已跌至1999年以来的历史最低点。

  下表显示了这些变量之间的相关性。例如，价格预期和销售预期具有0.64的相关性。当价格预计上涨时，通常预计销售额也会上涨。价格也是如此:运动的价格预计会保持运动——这是一个牛顿过程。价格与预期价格的相关性是相当大的0.87。新销售和价格预期的相关性为0.64。销售预期和实际新销售的相关系数为0.72，再次证明了房地产动能的影响。当房屋销售强劲时，通常预计它们在未来将保持强劲。价格预期与消费者信心的相关性为0.47，接近0.5。

  然而，消费者信心与过去的房价涨幅或销售预期没有很强的相关性；与当前销售额的相关性可以忽略不计。

  住房市场参与者将住房市场视为一个特殊的实体。经济学家可能会谈论提高住房销售的信心，但消费者将住房视为独立的东西，与总体信心晴雨表没有密切联系。信心的增加并不一定会增加他们在房地产市场的活动或他们的预期活动或他们对价格的预期，至少不会非常强烈。

  现在注意力将转向英格兰银行及其加息和缩减资产负债表的政策。英国是另一个经济体，与美国和欧洲货币联盟一样，处于衰退期。央行行长正试图说服我们，他们可以在不造成衰退的情况下控制通胀，但在通胀以极高速度运行的情况下，全球债券市场现有的低收益率似乎提出了不同的评估。经济衰退阻止通货膨胀。如果出现衰退，通胀就会终止。债券以低收益率交易的事实表明，他们预计通胀将迅速放缓。中央银行通过提高利率和避免衰退来降低通货膨胀率的记录非常糟糕。从统计上看，这几乎与去拉斯维加斯并试图吸引内线直道一样糟糕。这并非不可能，但也不是经过时间考验的成功策略。