美商业地产既盼降息又怕降息 分析师：不如让子弹先飞一会儿

　　商业地产贷款近来被视为引发美国银行业下一轮危机的“靴子”，但也有人认为，美国银行业的风险可能会造成贷款业务的恶化并拖累经济增长。

　　截至目前，银行是商业地产最大的贷款人，其在所有商业地产债务的份额高达46%。但由于银行不会时刻将市值反应在其账面上，因此人们并不能直观感受到商业地产与银行之间的确切联系。

　　BofA研究公司的美国商业抵押贷款支持证券（CMBS）战略主管Alan Todd表示，相比于银行的贷款，CMBS更能对商业地产贷款的信贷风险提供实时反馈。

　　据统计，投资者持有BBB级（最低投资级）的CMBS与美国国债的平均利差正在不断攀升，已经逼近2020年3月时达到的历史高位水平。

　　困境一定会来 2020年是新冠疫情的爆发期，办公室迎来大量空置，导致市场对商业地产的信心急剧减弱。

　　回到今年，办公室空置情况并未得到明显改善，利率上升加上硅谷银行爆雷等一系列负面事件进一步加深了市场对商业地产的怀疑。

　　据投资者和分析师称，普遍的恐惧，加上经济基本面影响，近几个月来的CMBS发行量已经基本枯竭。

　　大多数商业地产的业主仍在偿还其贷款，数据公司Trepp Inc.的数据显示，上个月商业抵押贷款证券的拖欠率仅为3.09%，不到两年前的一半。

　　但需要警惕的是，自去年年中以来，最受关心的写字楼类别的地产，其拖欠率一直在稳定上升。华尔街也一致认为，拖欠和违约的情况将在未来继续攀升。

　　Janus Henderson Investors的美国证券化产品负责人John Kerschner表示，未来几年中，大约10%-20%的写字楼将被抵押给贷方，CMBS的价格有进一步下跌的空间。

　　他提醒，市场现在需要保持耐心，并远离所有交易。

　　降息也救不了火 商业地产价值下跌，加上近4500亿美元的商业房地产债务将在明年以更高的利率进行再融资，这让投资人对商业地产的未来十分悲观。

　　这也催生出一个新的问题，如果美联储暂停加息，甚至开始降息，商业地产是否还能抢救一下？

　　对美国银行来说，这个问题的答案是否定的。

　　据美银分析师Ebrahim Poonawala周四的一份报告，虽然较低的利率会减轻商业贷款借款人的负担，但并不能消除商业地产面临的周期性挑战，尤其是在美国经济可能硬着陆的情况下。

　　近来美国就业市场的疲软信号，似乎也在加深美国经济硬着陆的揣测。而商业地产又与劳动力数据密切相关，在就业下行的情况下，商业地产的空置率或许会攀升得更为迅速。

　　按照Todd的分析，如果美联储降息并未伴随着经济的恶化，或许商业地产还能乘着东风再起。但现实是，美联储的降息实际上代表着经济问题可能更加严重，在此情况下，降息不仅不会帮助到商业地产，甚至可能加速该行业的违约浪潮。

　　最后，Todd得出和Kerschner相同的结论:在市场情绪改善和基本面好转之前，很多贷方可能会选择“躺平”，直到清算收益高于现在出售房产的收益时再做决定。