“新美联储通讯社”：顽固的住房通胀破坏了美联储的降息计划

　　有“新美联储通讯社”之称的著名记者Nick Timiraos发文称， 今年通胀下降进程停滞并未影响美联储最终降息的计划。这是因为美联储预计住房成本的放缓最终将把通胀率拉近2%的目标。但问题是：美联储已经等待了一年半，住房成本的放缓却仍然没有到来。这种放缓可能只是被推迟了，但一些分析人士担心，由于房地产市场的动态变化，这种放缓的情况不会发生。如果是这样，将大大削弱降息的理由。

　　近年来，住房成本在美国的通胀中扮演了重要角色，因为它的成本上涨了如此之多，而且比重如此之大。它占了消费者价格指数（CPI）的三分之一，占了个人消费支出价格指数（PCE）的六分之一左右，而PCE是美联储首选的通胀指标。

　　从理论上讲，住房通胀放缓是可以预测的。政府统计人员不使用房价来计算通胀，因为房屋在一定程度上是一种投资。相反，他们使用月租金来计算租户租用房屋或公寓的费用，以及房主在理论上租用自己房屋的费用。

　　市场租金（新签租约的租金）三年前飙升，反映出疫情释放出的对更多空间的不同寻常的需求、强劲的收入增长以及可供出租或购买的房屋库存处于历史低位。CoreLogic的数据显示，2022年单户住宅租金上涨了14%。但今年2月份，租金同比增幅放缓至3.4%，反映出新公寓供应带来的竞争加剧，以及经通胀调整后的收入增长乏力。根据Zillow的数据，公寓租金也出现了类似的下降。

　　然而，由于每年只有一小部分租约被转手，市场租金的变化反映在通胀中是滞后的。考虑到这一滞后性，美联储官员、华尔街投资者和私营部门经济学家预计，根据市场租金已经发生的情况，自2022年底以来，住房通胀将放缓。

　　住房通胀确实从一年前8.2%的峰值有所放缓，但3月份仅降至5.6%，“这比几乎所有人预期的都要慢得多，”德克萨斯州马德拉住宅公司（Madera residential）的住宅策略主管杰伊·帕森斯（Jay Parsons）说。美国劳工部定于周三公布4月份CPI数据。

　　住房市场有助于解释为什么核心通胀（不包括波动较大的食品和能源价格）最近几个月停滞不前，而不是持续降温。3月份核心PCE通胀率为2.8%，低于2022年的5.6%，但与去年12月相比并没有低多少。芝加哥联储主席古尔斯比上月接受采访时表示，楼市“并未表现出我们预期的那样”。“我仍然认为它会降温，但如果它不是这样，我们将很难将通胀率带回2%。”

　　为了理解其中的原因，我们将核心通胀分为三个不同的篮子：商品、住房和非住房服务。为了达到2%的通胀率，美联储并不需要所有这些指标都达到2%。在疫情之前的十年里，核心通胀率略低于2%，这是因为商品通胀率约为-1%，住房通胀率为2.5%至3.5%，非住房服务通胀率略高于2%。

　　去年通胀放缓的主要原因是商品价格回到了疫情前的趋势。要使通胀率回到2%，非住房服务通胀率必须从目前的3.5%降至3%以下，住房通胀率必须从5.8%降至3.5%左右。

　　如果通胀继续走高，美联储官员可能会将利率维持在目前的水平，即20年来的最高水平，直到他们看到更具体的证据表明经济正在放缓。

　　许多经济学家仍然认为，住房通胀反映出两年前开始的新租赁放缓只是时间问题。但这可能需要比预期更长的时间，因为越来越多的租房者在高抵押贷款利率的影响下选择续签租约，而不是买房。这可能会延长新签租约带来的较低租金在整体通胀中体现出来的时间。

　　彭博经济研究所和彼得森国际经济研究所的经济学家大卫·威尔科克斯（David Wilcox）说：“我仍然认为‘支票’在邮寄中，但不幸的是，‘支票’到达的时间比我预期的要长。我只是认为，除了这些低租金最终体现在官方价格指数上之外，没有别的结果。”

　　通胀停滞加剧了人们的担忧，即美联储可能不得不冒着衰退的风险削弱劳动力市场，以完成降低通胀的“最后一英里”。但如果房价等价格反映的是几年前而不是现在的经济状况，那么这可能就没有必要了。

　　研究公司Inflation Insights的创始人谢里夫（Omair Sharif）举例说，汽车保险成本或医院服务价格的上涨分别反映了两年前汽车价格和医院工资的大幅上涨。“这是‘最后的滞后’的故事，而不是‘最后一英里’的故事，”他说。

　　一些人怀疑房地产是否会像预期的那样有助于降低通胀。租金往往对工资和收入很敏感，只要工资和收入稳步增长，租金可能就不会放缓那么多。市场租金放缓的一个关键原因是，该行业正在增加创纪录数量的新公寓供应。不过，一些行业高管表示，由于移民增加以及就业和工资的稳定增长，这些供应正在迅速被吸收。帕森斯说：“过去六个月，尤其是多户型住宅的需求再次加速增长，这让人感到意外。”

　　总部位于休斯顿的Camden Property Trust拥有5.8万套公寓，其租户搬出去买房的比例已降至9%，为该公司30年历史上的最低水平，低于传统的15%至18%的搬离率。可以肯定的是，Camden的租金增长率从2022年创纪录的13%降至去年的3%，预计今年将不到1%。

　　“大多数人认为，整个阳光地带的租金增长都会大幅下滑，”Camden的首席执行官里克·坎波（Ric Campo）说。“但现在的情况是，需求比大多数人预期的要多得多。”